[생생IR] 박준태 미래에셋글로벌리츠 본부장 "아마존·페덱스 물류센터 포트폴리오 편입…배당 증가 자신"

"미래에셋글로벌리츠는 코로나19에도 불구하고 지속적으로 성장하고 있는 전자상거래와 물류 부문에서 높은 인지도와 신용등급을 갖고 있는 아마존과 페덱스 그라운드가 임차하고 있는 미국 물류센터에 투자하는 영속형 리츠이다."

해외 우량 기업이 임차하는 자산을 담은 미래에셋글로벌리츠가 오는 12월 코스닥 시장에 상장한다. 미래에셋글로벌리츠는 미국과 유럽 등 주요 선진국의 물류센터, 데이터센터, 오피스 등의 입지를 미리 파악해 선점한 리츠로 꼽힌다.

그 덕에 우수한 신용을 갖춘 임차인을 여럿 모집해 안정적인 수익을 올리고 있다. 대표적인 임차인은 미국의 아마존과 페덱스가 꼽힌다. 미래에셋글로벌리츠는 향후에도 꾸준히 임차인을 모집하며 영속형 상장 리츠로 발돋움하는 것을 목표로 하고 있다.

<더넥스트뉴스>는 지난 1일 미래에셋글로벌리츠의 박준태 본부장을 만나 미래에셋글로벌리츠의 투자 철학과 향후 성장과 배당의 계획에 대한 이야기를 나눠봤다.

◇ "부동산 자산 입지·가격 중요"…연4~5% 배당으로 업계 최상위
미래에셋글로벌리츠는 우수한 신용의 임차인을 기반으로 한 리츠이다. 리츠란 투자자들로부터 자금을 모아 부동산과 관련 자산에 투자하는 회사이다. 사업을 통해 발생한 수익은 투자자에게 배당한다.

미래에셋글로벌리츠의 주 투자 자산은 물류센터와 데이터센터, 오피스이다. 특히 첫 번째와 두 번째 투자자산을 미국 최대의 전자상거래 업체인 아마존과 세계 최대 규모의 물류업체 중 하나인 페덱스가 장기 임차하면서 업계의 주목을 받았다.

미래에셋글로벌리츠는 자산을 평가할 때 입지를 가장 중요하게 본다. 미국 내에서 성장 속도가 가장 빠른 배후 소비자를 보유해 향후 자산가치 성장이 기대되는 지역을 선점하는 게 목표다.

박준태 미래에셋글로벌리츠 본부장은 "우리는 특히 물류센터의 입지를 중요하게 본다. 2019~2020년 사이 미국의 물류 거래량이 1170억 달러를 넘어설 정도로 고성장하고 있기 때문"이라며 "전체 지역 중 물류센터 성장률이 가파른 지역을 따로 골라낸 뒤, 제조업과 첨단 산업 등이 발전한 곳, 실업률이 낮은 곳, 주변 인구 등을 고려해 투자 권역을 최종 결정한다"고 설명했다.

입지를 살핀 후 자산의 매입가 역시 중요하게 평가한다. 자산의 매입가가 적당해야 배당률(Cap Rate)이 높기 때문이다. 실제 미래에셋글로벌리츠의 배당률은 연 4%~5.3% 사이(이하 1년 기준)이다. 국내 우량투자자산에 투자하는 리츠의 배당률이 3%임을 고려하면 매우 높은 수치다.

박 본부장은 "우리의 높은 배당 원천은 매입 자산 가격이다. 매입할때 고평가 됐다고 평가되는 자산에는 일체 손을 대지 않는다"며 "최근에 거래되는 가격에 대비해 저렴하다고 평가받는 자산에 투자해야 투자자분들께 만족스러운 배당을 돌려드릴 수 있다"고 짚었다.

◇ 아마존·페덱스 임차 물류센터 보유…도심과 고속도로 연계↑
현재 회사의 주 자산은 두 곳으로 꼽힌다. 우선 휴스턴에 위치한 아마존 물류센터는 이 지역의 유일한 물류센터이다. 2021년 10월 유상증자를 진행해 720억 원의 자금을 조달한 뒤 회사가 첫 번째로 투자한 부동산이다.

면적 7만9,587㎡(약 2만4073평)의 이 자산은 미국 남부의 중심에 위치해 동·서부와의 접근성이 우수하다고 평가받는다. 휴스턴 시내 중심까지는 약 25km, 국제공항까지는 15km 거리에 위치해 물류 거점으로 매우 뛰어나다.

이에 임차 수요가 높아 물류센터 개발 당시부터 면적의 60% 가량이 선임대됐다. 현재는 임대 면적의 100% 모두 아마존이 임대하고 있다.

박준태 본부장은 "휴스턴 물류센터는 도심과 고속도로의 연계성 및 공항 근처 입지 등을 고려해 자산을 선택했다"며 "이 곳은 우리 경영 전략의 핵심시설"이라고 전했다.

두 번째 핵심 자산은 미국 탬파에 위치한 페덱스의 물류센터이다. 탬파는 인구가 약 320만 명에 달하는 대도시로 미국 동남부 지역의 물류 핵심 지역으로 꼽힌다.

탬파 물류센터는 면적 약 2만2017㎡(약 6660평)이며 세인트피터즈버그 도심부까지 차로 약 11분, 국제공항까지 6분정도 걸린다. 현재 공실률은 6.7%이며 나머지 대부분은 페덱스가 임대하고 있다.

박 본부장은 "휴스턴과 탬파 물류센터 모두 자동화된 로봇시설을 설치해 우량 기업들을 임차인으로 들일 수 있었다"며 "또 두 지역 모두 빠르게 인구가 증가하고 있어 미국 투자자들의 선호지역으로 꼽혀 임대료도 꾸준히 상승하고 있다"고 말했다.

◇ 상장 후 인디애나폴리스 물류시설 매입…"배당금 증액 달성할 것"
미래에셋글로벌리츠는 기업공개로 약 751억 원을 조달한다. 이를 위해 이달 기관투자자 대상 수요예측을 진행한 뒤, 12월 코스닥 시장에 데뷔한다.

조달한 자금은 미국 인디애나주 인디애나폴리스에 위치한 물류시설을 매입하는데 사용할 계획이다. 이 물류센터 역시 페덱스가 2020년 12월에 15년 장기 임차계약을 맺은 상태다. 현재 잔여임차기간은 14년이다. 이후에는 유상증자를 진행해 유럽의 물류센터와 오피스를 중심으로 자산을 편입할 계획이다.

박 본부장은 "상장과 유상증자는 지난해부터 계획했던 내용"이라며 "리츠 관련 자산을 대거 편입해 시가총액 증가와 배당금 증액을 동시에 달성할 계획"이라고 전했다.

이어 그는 "부동산 투자 및 운용분야의 선두주자인 미래에셋자산운용에서 오랜 기간 기획해 나온 것이 미래에셋글로벌리츠"라며 "우리는 투자자들의 기대에 부합하는 성장을 꾸준히 이어나가며 영속성 있는 리츠로 자리매김할 것"이라며 포부를 밝혔다.

권현진 더넥스트뉴스 기자 jeenykwon@thenext-news.com